vierasyliö Kaksi tapaa arvioida metsän arvoa

Metsäalaa on moitittu kyvyttömyydestä uudistua. Tämä pitää paikkansa ainakin silloin, kun tehtävänä on arvioida metsäomaisuuden markkina-arvo.

Vanha Faustmannin kaava – 1800-luvun puolivälistä oletuksineen ja sovelluksineen – on Tapion suosittelema ykkösmenetelmä. Siinä kootaan oletuksiin perustuvaa tietoa ikään kuin osoittamaan ylivertaista tietämystä. Lähtökohdat eivät kestä kritiikkiä.

Menetelmän heikoin lenkki on tavassa arvostaa tulevaisuudessa odottavien hakkuutulojen nykyarvoa.

Maanmittauslaitos tukeutuu

edustaviin hintoihin ja niistä arvioituihin markkina-arvoihin.

Faustmannin kaava syntyi

Euroopan hullun vuoden (1848) vallankumouksellisissa oloissa.

Kaava laskee paljaalle maalle

tai eri ikävaiheen metsiköille arvon, johon vaikuttavat jaksollisesta metsätaloudesta odotettavat hakkuutulot sekä metsänhoidon ja hallinnon arvioidut kustannukset yhdeltä kiertoajalta ja toistettaessa niitä

teoriassa ikuisuuteen.

Kaavan ongelmana on se, kuinka ottaa huomioon eri ajankohtina odotettavat tulot ja menot. Faustmann ratkaisee ongelman teoriassa korkoa

korolle -laskelmin, toisin sanoen käyttää sekä prolongausta että diskonttausta.

Kaavan soveltaja ei tiedä, millaista korkoa tulisi käyttää. Nykyhetki on sijoittajalle

arvokkaampi kuin tuleva. Mitä etäämmälle ja suuremmalla

korolla tulevaisuutta arvioidaan, sitä pienempi on sen nykyarvo.

Korkolaskelmien oletukset perustuvat täydellisiin pääomamarkkinoihin. Säästö- ja lainakorot, lainan saatavuus kustannuksitta rajatta sekä täydellinen tieto tulevista tuotoista ovat oletuksia. Näistä tiedämme, varsinkin nykyisessä koko Eurooppaa koskettavassa rahamaailman kaaoksessa, ettei niistä mikään ole tästä maailmasta.

Silti Tapio jakaa edelleen

arvonlaskennasta tuloksia,

jotka on tehty pohjoisimmassa osassa maatamme jopa 0,5

prosentin ja etelän rintamailla 4,0 prosentin koroilla.

Varsinkin pohjoisessa toimivilla arviomiehillä on tervettä maalaisjärkeä olla hyväksymättä vaatimattomiin korkoihin

perustuvia yliarvioita. He eivät sovella taulukoihin laskettuja arvioita.

Sekava ohjeisto on johtanut siihen, että pohjoisen metsänomistaja saa paljaalle maalleen ja nuorelle metsälle selvästi etelään verrattuna korkeamman laskennallisen arvon.

Maanmittauslaitos on yksi

valtion edistyksellisimmistä

laitoksista. Se käynnisti jo 1970-luvulla kauppahintarekisterin ja -tilaston kehittämisen. Rekisteriin kootaan

kaikista luovutuksista taustatiedot ja niitä julkaistaan puolivuosittain.

Tutkimuksissa on menty

tilastotietoja syvemmälle

keräämällä tehdyistä edustavista luovutuksista yksilöityjä metsävaratietoja. Metsätilojen kauppahintatutkimusten perusteella kauppahinnan ohella tunnetaan metsäsuunnittelussa kerätyt keskeiset tunnukset.

Kauppa-arvomenetelmän käytöllä etsitään kohteelle

parhaimmat vertailukaupat

samalta markkina-alueelta,

joka on esimerkiksi metsäkeskuksen alue.

Vertailukaupoista saadaan selville hintataso, johon kohteen puuston rakenne ja tilavuus vaikuttavat. Näistä saadaan

laskettua näkemys kohteen markkina-arvosta, johon

vaikuttavat lisäksi sijaintitiedot ja arviot mahdollisista muista maankäyttötavoista.

Tietoa metsäomaisuuden markkina-arvosta tarvitaan

aina, kun omistus muuttuu. Ja näitä on vuosittain kymmeniä tuhansia. Viime vuosina

kauppoja on tehty vuosittain yli kymmenen hehtaarin tiloista vain noin 1 500.

Maanmittauslaitos on pääosin kustantanut kolmen suuren aineiston keruun 1980-luvulta alkaen. Niissä on muun muassa

verrattu toteutuneita hintoja summa-arvomenetelmällä

laskettuihin arvoihin.

Tiloista on maksettu systemaattisesti vähintään 30–50 prosenttia summa-arvoja

vähemmän. Yksi selitys erolle on Tapion käyttämät vaatimattomat laskentakorot.

Maanmittauslaitos lähtee nyt siitä, että kehitetään tuottoarvomenetelmää lähtökohtana

markkina-arvot. Nykyisten metsän kasvumallien perusteella on arvioitavissa odotettavat hakkuutulot ja metsänhoidon menot.

Laskelmilla voidaan etsiä

sisäinen reaalikorko, jonka

mukaan kauppahinta on yhtä

suuri tulonodotusten nettonykyarvon kanssa.

2000-luvun koko Suomen kattanut hinta-aineisto osoitti, että metsätiloihin sijoittaneet voivat odottaa saavansa

korkeampaa tuottoa kuin mihin Tapio nojaa laskelmansa.

Tieto vähentää tuskaan, kun pitää arvioida omaisuuksien markkina-arvoja.

Maanmittauslaitoksen ja Metsäntutkimuslaitoksen

yhteistyönä kootaan ja julkaistaan ajankohtaista hintatietoa, joka on kenen tahansa helposti

käytettävissä. Se löytyy Metlan

Metinfon metsänomistajapalvelusta kohdasta metsäkiinteistöjen kauppahinnat.

Koko maan kauppahinnat

on luokiteltu metsäkeskusalueittain, pinta-alaluokittain ja puolivuosittain. Hinnoista on laskettu tunnuslukuja.

Tietoja olisi vaikea hyödyntää, ellei tiedettäisi mitään puustosta. Tätä puutetta

täydentää varsinaisista hintatutkimuksista saadut tulokset.

Esimerkiksi Kaakkois-

Suomen hintajakauman

alakvartiilia vastaavasta tilasta

maksettiin tämän vuoden

alkupuoliskolla 2 412 euroa hehtaarilta.

Alakvartiili kuvaa hintaa, jossa alueen kaikki kaupat on järjestetty hehtaarihinnan suhteen nousemaan järjestykseen. Neljäsosassa kaupoista hinta on alakvartiilia pienempiä.

Tilastosta löytyvät vastaavasti tiedot myös mediaanihinnan ja yläkvartiilin

kaupoista.

Kauppahintatutkimusten mukaan on arvioitavissa, että tällaisella metsätilalla on

puustoa 65 kuutiota hehtaarilla

ja että metsätilan kaupassa puustosta on maksettu 37 euroa kuutiolta. Tilastotietojen pitäisi

riittää tarkkuudessa ainakin verottajalle.

Metsäalan ammattilaisetkaan eivät ilmeisesti tunne tätä hintainformaatioita. Useimmilla metsäarvioita tekevillä on mutu-tietoa käyvästä hinnasta tai itse

kokoamiaan seurantatietoja konsultoimistaan kaupoista.

Niiden perusteella he tekevät summittaisen kokonaisarvon korjauksen laskemaansa

summa-arvoon. Niin, mihin summa-arvoja edelleen

tarvitaan?

SIMO HANNELIUS

Kirjoittaja on Metsäntutkimuslaitoksen ulkopuolinen tutkija.

Avaa artikkelin PDF