Ihastuitko asuntoon – asuntokaupassa kannattaa ottaa selville myös taloyhtiön kunto

Myyntijohtaja Asko Vapola Kotijoukkue-ketjusta kertoo, että ihmisten taito ottaa taloyhtiön asioista selvää on hyvin kirjavaa. Kuva: Petteri Kivimäki

Kuva: Jukka Pasonen

Oletko asuntoa vaihtamassa, etsimässä opiskelijalle ihanneboksia tai siintääkö sijoitusasunto mielessä? Asunnon ostolle voi olla monta erilaista syytä, mutta yhtenäistä kaikille on, että asuntokaupassa on hyvä tarkastella muutakin kuin asunnon ilmettä ja pohjapiirrosta.

"Mitä ammattitaitoisempi on ostaja, sitä enemmän mennään taloyhtiö edellä. Se joka ostaa itselleen pari kertaa elämässään, lähtee usein liikkeelle siitä, kuinka ihana asunto on", kuvaa ostotilannetta myyntijohtaja Asko Vapola Kotijoukkue-ketjun Jyväskylän kiinteistönvälitysliikkeestä.

Taloyhtiön papereista Vapola kehottaa tutustumaan vähintäänkin isännöitsijäntodistukseen ja taloyhtiön kunnossapitoselvitykseen. Mitä remontteja yhtiössä on tehty ja milloin, mitä on edessä ja mikä on niiden kustannusvaikutus tulevaisuudessa. Listaus tehdyistä remonteista löytyy jo asuntoesitteestä, mutta myös muista dokumenteista. Kuntotutkimukset ja pitkän tähtäimen suunnitelmat antavat lisätietoa korjaustarpeista ja niiden kustannuksista.

"Ne ovat olennaisia asioita asunnon hinnanmäärityksen kannalta", Vapola muistuttaa.

Myös taloyhtiön talousarvioon on hyvä tutustua. Tällöin huomiota kannattaa kiinnittää muun muassa siihen, miten hyvin yhtiössä on osattu ennustaa tulevaa kehitystä. Jos edellisvuodelle tehty talousarvio ja lopullinen toteuma poikkeavat selvästi toisistaan, toimintakertomuksesta pitäisi löytyä selvitys poikkeamalle ja mahdollisesti yllättäneille isoille korjauskuluille. Sen sijaan esimerkiksi lämmityskulujen heiluminen talven mukaan on normaalia.

Tilinpäätöksestä kannattaa Vapolan mukaan myös katsoa yleistilannetta. Onko hoitokate kunnossa eli taloyhtiön menot on pystytty maksamaan hoitovastikkeilla ja muilla tuloilla. Jos kate on negatiivinen ja tilannetta on paikattu rahoitusvastikkeilla, ei menettely ole oikea. Myös tilintarkastajan raportti kannattaa lukea.

Taseesta taas kannattaa katsoa muun muassa vaihtuvia vastaavia. Isot summat lyhytaikaisissa saamisissa voivat kertoa, että kaikkia vastikkeita ei ole saatu perittyä.

"Iso merkitys on sillä, miten taloyhtiölle tulee muita tuottoja, kuten vuokratuottoja liiketiloista. Yhtiö saattaa saada merkittäviä lisätuloja vaikkapa maksullisesta pysäköintialueesta tai autohallipaikkojen vuokrauksesta", Vapola muistuttaa.

Jos rakennus sijaitsee vuokratontilla, kannattaa kiinnittää huomiota vuosivuokran lisäksi vuokra-ajan pituuteen ja vuokrankorotusperusteisiin. Rakentamattomat ullakot tai laajat piha-alueet, kuten iso avoin parkkipaikka, voivat olla potentiaalinen tuleva rakennuskohde, joka tarjoaa taloyhtiölle mahdollisuuden rahoittaa isojakin remontteja.

Tulevien remonttien suunnittelu ja rahoittaminen ovat taloyhtiöille isoja asioita. Kallein operaatio on putkiremontti, jonka yhteydessä usein uusitaan myös ilmanvaihtoa, sähkönousuja ja kaapelointeja. Sen sijaan esimerkiksi ikkunoiden vaihtaminen on osakkaan kannalta huomattavasti edullisempi projekti. Näiden väliin asettuvat julkisivu-, katto- ja hissiremontit.

Myös pihojen asfaltointi voi tulla kalliiksi, jos samalla joudutaan tekemään maaperän rakennetöitä.

Putkiremontti koetaan usein kalliiksi, mutta halvaksi ei tule vesivahinkojenkaan korjaus asunto tai asuntolinja kerrallaan.

"Hyvin hoidetussa taloyhtiössä kokonaisuus ratkaisee. Jos taloyhtiöllä on paljon velkaa, se ei itsessään kerro vielä paljoa. Paljon hankalampi tilanne on yleensä silloin, jos taloyhtiöllä on paljon korjausvelkaa eli tekemättömiä remontteja", Vapola sanoo.

Remontteja pitäisikin tehdä pikkuhiljaa, etteivät ne vyöry päälle rytinällä.

Viime vuosina uusia asuntoja on rahoitettu paljon taloyhtiölainojen turvin. Taloyhtiölainan osuus asunnon hinnasta on voinut olla pitkälti yli puolet. Ostajan kannattaa tutustua, millaiset ehdot taloyhtiö on lainoihin sopinut.

Asuntosijoittajalle iso taloyhtiölaina voi olla verotuksellinen etukin. Toisaalta kannattaa muistaa, että pahimmillaan toisen osakkaan maksamaton lainaosuus voi päätyä muiden maksettavaksi.

Yleisohje asunnon hankkijalle onkin, että yhtiöön kannattaa tutustua huolella ennen asuntokaupan tekoa. Ja aikanaan myös yhtiökokouksissa kannattaa käydä.

Lue myös:

Yhä useampi suomalainen on asuntosijoittaja – mutta sijoituksessa on omat kommervenkkinsä