Asuntojen hinnat laskevat ja kauppa jumittaa – ”Haasteiden edessä ollaan, jos kohteessa toteutuu nämä kolme asiaa”

Asuntoa on totuttu pitämään varmana sijoituksena, mutta nyt sen arvo laskee inflaation vuoksi kovaa vauhtia. Kuva: Timo Filpus

Asuntoja yli 30 vuotta myynyt kiinteistönvälittäjä Risto Karjalainen Remaxilta on huomannut viime aikoina, että ostajien ja myyjien näkemykset asuntojen hinnoista eivät kohtaa.

”Omistajat eivät vielä ole ymmärtäneet, että hintataso on nyt alempi kuin aiemmin. Ostajilla taas on selkeä käsitys siitä.”

Karjalainen välittää asuntoja pääasiassa Espoon seudulla, ja kollegoilla on samanlaisia näkemyksiä.

”Hiljan eräässä kohteessa omistaja tahtoi erillistalostaan 450 000 euroa. Välittäjät näkivät heti, että siitä voi saada korkeintaan 350 000 euroa”, sanoo Karjalainen.

Kiusaus on suuri ottaa välittäjä, joka antaa arvion yläkanttiin asiakkaan saadakseen.

Uutena ilmiönä markkinoille on tullut myös ostajaehdokkaita, jotka kokeilevat kepillä jäätä. Jos asunnosta pyydetään 400 000 euroa, on tarjottu esimerkiksi 270 000 euroa.

Niinpä kaupanteko on hyytynyt ja kiinteistönvälitystoimistojen liikevaihdot tippuneet. Väkeäkin kuulemma on jo vähennetty kaikessa hiljaisuudessa.

Kyselytutkimukset vahvistavat Karjalaisen havainnot todeksi. Hintojen laskuun ei uskota, vaikka se on jo totta.

Dagmar haastatteli 1 500:aa suomalaista Säästöpankkiryhmän Säästämisbarometria varten. Sen mukaan peräti 62 prosenttia ennustaa asuntojen hintojen nousevan 2–3 vuoden aikana ja heistä 13 prosenttia jopa voimakkaasti.

Ekonomistit Suomessa taas ennustavat asuntojen hintojen laskevan ainakin joitain prosentteja ensi vuonna.

”Vähän tässä paistaa läpi, että suomalaiset eivät ole tiedostaneet taantuman todennäköisyyttä”, sanoo Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Henna Mikkonen.

Ruotsissa asuntojen hinnat ovat laskeneet analyysiyhtiö Valueguardin mukaan 7,3 prosenttia vuodessa ja 10 prosenttia vuoden huippulukemista.

Yli puolet ruotsalaisista kotitalouksista uskoo ruotsalaispankki SEB:n mukaan asuntojen hintojen laskevan ja vain 22 prosenttia niiden nousevan. Nordea-pankki ennustaa uutistoimisto Bloombergin mukaan asuntojen hintojen laskevan vielä jopa 20 prosenttia.

Varovaisuus Suomessa näkyy jo asuntolainoituksen vähenemisenä. Suomen Pankin mukaan heinäkuussa 2022 uusia asuntolainoja nostettiin 1,4 miljardin edestä, mikä on 23 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin vastaavana aikana. Taso on sama kuin vuosien 2016 ja 2017 heinäkuussa, jotka olivat sinänsä asuntokaupalle hyviä vuosia.

”Yleisesti ottaen korkojen nousu vaikuttaa eniten asuntomarkkinoihin. Toinen asia on työttömyys, joka ei nyt ole ongelma”, sanoo Mikkonen.

Alkuvuonna asuntokaupassa oli vielä vetoa, mikä nostaa alan tänä vuonna kokonaisuudessaan plussan puolelle. Muutos alkoi, kun Venäjä hyökkäsi Ukrainaan 24. helmikuuta.

Itse asiassa kaikki asuntomarkkinoita häiritsevät asiat johtavat jollain tavalla Ukrainan sotaan: inflaatio ja etenkin energian kallistuminen sekä ruuan hinnan nousu. Rahaa jää käteen nyt vähemmän kuin ennen, ja korkotason nopea nousu tekee lisäloven menopuolelle.

Kesällä välittäjät huomasivat, että kauppa jumittaa. Osa välittäjistä kokee markkinoilla olevan ”tulpan”. Osa taas ajattelee, että olemme palanneet normaaliin kuumien vuosien jälkeen. Karjalainen kuuluu jälkimmäisiin.

”Täytyy vain tehdä enemmän töitä kuin ennen. Yritän tarjota asiakkaalle ratkaisuja ongelmiin enkä tyrkyttää asuntoja”, sanoo Karjalainen.

Kiinteistönvälittäjä Risto Karjalaisen näkemys on, että asiakkaat eivät pidä tyrkyttämisestä vaan tahtovat ratkaisuja ongelmiinsa. Kuva: Carolina Husu

Hän lisää, että haasteita riittää, jos paha kolmiyhteys toteutuu: asunto on huonokuntoinen, 1970-luvulta ja vielä sähkölämmityksellä.

Asuntojen hintojen lasku merkitsee useimmille jotain, vaikka asuntoa ei olisikaan juuri nyt myymässä. Naapurin asunnon myyntihinta kiinnostaa, sillä keskimäärin puolet nettovarallisuudesta on kiinni ”neljässä seinässä”. Keskiluokalla saattaa olla enemmänkin eli 65–70 prosenttia.

Mikkosen mukaan henkisesti arvon lasku voi koetella.

”Ihminen tuntee arvon laskiessa itsensä köyhemmäksi, ja se voi vaikuttaa myös hänen kulutukseensa. Tästä on tutkimustietoa myös Suomesta.”

Aalto-yliopistossa esimerkiksi Pia Salo on selvittänyt, että asuntojen hintojen muutoksella on vaikutusta kulutukseen.

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2019 kotitalouksien nettovarallisuus – eli kaikki omaisuus veloilla vähennettynä – oli 104 000 euroa mediaanilla mitattuna.

Mediaanissa ääripäät eivät vääristä kokonaisuutta. Siksi se kuvaa todellisuutta luotettavammin kuin keskiarvo, jonka mukaan suomalaisilla kotitalouksilla on varallisuutta keskimäärin 214 800 euroa.

30:n viime vuoden aikana rikkaimmat ovat Suomessa rikastuneet lisää ja köyhät köyhtyneet. Varallisuus on maassamme keskittynyt rikkaimmalle kymmenykselle, joka omistaa puolet. Puolet kotitalouksista omistaa vain noin viisi prosenttia kokonaisvarallisuudesta.

Näiden väliin jää kuitenkin 40 prosentin keskiluokkainen siivu kotitalouksia, joka on pystynyt hankkimaan hieman asuntovarallisuutta mutta ei kovin paljon muuta.

”Keskiluokka pääsee juuri ja juuri kiinni omaan kotiin, mutta mitään ylimääräistä ei välttämättä jää käteen”, toteaa LähiTapiolan yksityistalouden ekonomisti Hannu Nummiaro.

Nummiaro näkee neljä vaihetta Suomen asuntomarkkinoilla 30 vuoden aikana. Ensin 1990-luvun alussa reaalihinnat hinnat tulivat voimakkaasti alas, sitten voimakkaasti ylös, sen jälkeen kuljimme pitkään vaakatasossa ja nyt lopulta hinnat ovat kääntyneet laskuun.

”Toisaalta alueellinen erkaantuminen on ollut erittäin voimakasta jo pitkään. Kasvukeskuksissa hinnat ovat jatkaneet nousua ja muualla laskeneet.”

Hintojen lasku etenkin kasvukeskusten ulkopuolella on koetellut syvälle sieluun juurtunutta ajatusmallia, että on järkevämpää maksaa omaa asuntoa kuin asua vuokralla.

”20 vuotta sitten ajateltiin, että omassa asunnossa taatusti säilyvät rahat. Sitten hinnoissa näkyi alueellinen eriytyminen. Vähitellen on ymmärretty, että automatiikkaa ei ole olemassa ja kaikessa sijoittamisessa on riskinsä”, pohtii puolestaan Mikkonen.

Silti ajatus asuntojen hintojen ikuisesta noususta elää mielikuvana yllättävän sitkeästi myös maaseudulla, mitä korona-ajan muuttobuumi vahvisti.

Säästöpankin barometrin mukaan 10 000–50 000 asukkaan kunnissa 57 prosenttia vastaajista odottaa asunnon hinnan nousevan tulevaisuudessa ja alle 10 000 asukkaan kunnissakin lähes puolet. Pienten kuntien otos tutkimuksessa oli kuitenkin pieni eikä anna ehkä täysin luotettavaa kuvaa.

Todellisuudessa harvat kodit ovat viime vuosikymmeninä olleet sijoituksia silloinkaan, kun käteen on myydessä saanut enemmän kuin on itse maksanut. Asia selviää tarkastelemalla Tilastokeskuksen reaalihintaindeksiä. Unohdamme helposti, että rahan arvo laskee ja asuntoon joutuu tekemään jatkuvasti remontteja.

Juuri nyt asuntojen arvo laskee inflaation eli rahan arvo heikkenemisen vuoksi todellisuudessa jopa lähes 10 prosentin tahtia, vaikka myyntihinnat tippuisivat vain muutamia prosentteja.

”Ihmiset eivät tiedosta inflaation vaikutusta. Toisaalta monia omassa asunnossa asuvia eivät hintojen heilahtelut paljon edes kosketa. Asiahan realisoituu vasta, jos asuntoa käyttää vakuutena tai tekee siirtoja – eli esimerkiksi myy asunnon, kun hinnat ovat alhaalla”, sanoo Mikkonen.

Nummiaro huomauttaa, että inflaatio ja osaksi rahaelvytyksen luoman kuplan puhkeaminen iskee juuri nyt kaikkeen omaisuuteen: osakesijoituksiin, rahastoihin ja talletuksiin – ja asuntoihin. Hänen mielestään asunnot ovat ehkä olleet tässä tilanteessa vähiten huono sijoitus. Tilanne voi tosin muuttua, jos asuntojen hinnat jatkavat laskuaan ja osakemarkkinat toipuvat.

”Vastatuuli on nyt kova, ja se on pakko hyväksyä. Alkuvuonna ajateltiin, että USA:n keskuspankki nostaa korkoja tänä vuonna 0,7 prosenttiyksikköä, mutta todellinen luku onkin 3,7 tai 3,8. Tuo yllätys näkyy kaikkialla.”

Hän lisää, että korkojen tuoma korjausliike on jo hinnoiteltu sijoitusten arvoihin, mutta pahin pelko on taantuma.

Kiinteistönvälittäjä Risto Karjalainen onnistui sinnittelemään 1990-luvun laman läpi asuntomarkkinoilla, joten markkinoiden hiljentyminen ei huolestuta. Kuva: Carolina Husu

Paha lama voisi periaatteessa aiheuttaa jotain samanlaista kuin mitä nähtiin 1990-luvulla. Paljon on kuitenkin eri lailla nyt. Näköpiirissä ei ole työttömyyttä vaan työvoimapula, eivätkä ihmiset ole sidoksissa valuuttalainojen heilahteluihin.

HCP:n kiinteistörahaston salkunhoitaja Timo Vertala sanoo, että oma asunto on ollut hyvä sijoitusmuoto monelle suomalaiselle.

”Tulevaisuudessa en näe sitä ehkä enää yhtä hyväksi kuin viime vuosikymmeninä.”

Syynä on yksinkertaisesti, että olemme voineet hankkia asuntovarallisuutta lähes ilmaisella lainarahalla. Sellainen ei välttämättä toistu.

”Ilmaisia lounaita ei voi olla loputtomiin. Minulla ja monella on muistikuva siitä, kun vanhemmat maksoivat asuntolainastaan 18 prosentin korkoa.”

Vertala pitää olennaisena, että poliittiset päätökset tukevat maaseudun pysymistä elinvoimaisena. Ilman sitä ei asunnoillakaan ole arvoa.

”Jos siellä ei ole palveluita, ostovoimaa ja vaikkapa hoitopaikkoja vanhuksille, ei asunnoillekaan löydy ostajia. Tässä on iso yhteiskunnallinen asia ratkaistavaksi.”

Asuntojen myynnin pitkittyminen sekä hintojen nousu on uusi tilanne pitkiin aikoihin pääkaupunkiseudulla.

Kiinteistönvälittäjä Risto Karjalainen arvioi, että Espoossa tullaan hinnoissa vielä alaspäin 5–10 prosenttia.

”Kyllä se riipaisee ihmisiä selkeästi, ja sitä on vaikea myöntää. Siinä tulee vastaan ihmisen terve, luontainen ahneus. Tunne voittaa järjen.”