Nurmijärven kunnan vuokratalorakennustyömaa 2009. Kuva: Markku Vuorikari
ARA-vuokra-asunnot ovat maaseudulla kalliimpia kuin yksityiset ja pian ne ovat monessa kunnassa historiaa – tämä sijoittajaryhmä kannattelee maaseudun vuokramarkkinoita
”Maaseutukunnissa ARA-vuokra-asunnot eivät ole enää kohtuuhintaisia”, sanoo ARA:n asuntomarkkina-asiantuntija Hannu Ahola.
Suurten kaupunkien ja kasvukeskusten ulkopuolellakin on ajoittain asuntopulaa. Kuva: Timo FilpusPienten yksityisten vuokranantajien rooli maaseudulla korostuu tulevaisuudessa, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.
Kuntien vuokrataloyhtiöoiden toiminta painottuu jatkossa vanhusten palveluasuntoihin, Rokkanen arvioi.
Valtion tuella rakennetut ARA-vuokra-asunnot vähenevät. Maaseutukunnissa niitä myydään ja puretaan, eikä uusia juuri nouse tilalle.
”Suuret ammattimaiset yhtiöt ja rahastot toimivat käytännössä vain suurimmissa ja keskisuurissa kaupungeissa. Maaseudulla ja pienimmissä kaupungeissa selkeästi merkittävimpiä vuokrakotien tarjoajia ovat pienet yksityiset toimijat”, Rokkanen kertoo.
Esimerkiksi Ranualla heidän hallussaan on 60 prosenttia ja Nousiaisissa 73 prosenttia vuokra-asunnoista.
Maaseudulla kuntakeskukset ja kirkonkylät vetävät vuokralaisia.
Suurten kaupunkien ja kasvukeskusten ulkopuolellakin on ajoittain asuntopulaa, sanoo Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n asuntomarkkina-asiantuntija Hannu Ahola.
”Työpaikkatilanteen muuttuminen voi yllättää”, hän sanoo ja listaa viime vuosilta Pyhäjoen, Uudenkaupungin, Rauman, kaivospaikkakunnat ja Lapin tunturikohteet, joissa vuokra-asuntojen tarve kasvoi nopeasti.
Kunnallisia ja yleishyödyllisiä vuokra- ja asumisoikeusyhtiöitä edustavan KOVA ry:n toimitusjohtaja Jouni Parkkosen mukaan taloudellinen toimeliaisuus ja oppilaitokset tuovat pienempiinkin kuntiin kysyntää vuokra-asunnoille.
Maaseudulla kuntakeskukset ja kirkonkylät vetävät vuokralaisia, kertoo asumisen erityisasiantuntija Laura Hassi Kuntaliitosta.
”Meillä on enemmän valinnanvaraa asuinympäristöissä kuin julkisesta keskustelusta voisi päätellä. Jos työmatka on sovitettavissa maalla asumiseen, asumisen voi usein järjestää myös vuokraamalla asunnon.”
”Kasvottomat sijoittajat eivät tietenkään löydä kannattavia kohteita kasvukeskusten ulkopuolelta.”
Asunnon vuokraus maaseudulla voi Hassin mukaan olla kannattavaa myös vuokranantajalle.
”Kasvottomat sijoittajat eivät tietenkään löydä kannattavia kohteita kasvukeskusten ulkopuolelta. He toimivat tilastotiedon varassa”, Hassi sanoo.
Maaseudun sijoittajat ovatkin tyypillisesti alueellisia tai paikallisia. He saattavat omistaa esimerkiksi rivitalokohteita. Tuotto-odotukset ovat matalammat kuin isoilla yhtiöillä.
”Yleensä sellaisilla sijoittajilla on hyvä paikallistuntemus. He tietävät, mitä kohteita voi pitää vuokrakäytössä.”
Pienet yksityiset sijoittajat kannattelevat maaseudun vuokra-asuntomarkkinaa.
Minkälaisia ovat maaseudun yksityiset vuokranantajat?
Keskimääräistä nuorempia, puolet on alle 50-vuotiaita. He vuokraavat yhtä tai kahta omistamaansa asuntoa omissa nimissään, Rokkanen kertoo Vuokranantaja-kyselyn tulosten perusteella.
Valtaosa on tavallisia keskituloisia ihmisiä, 73 prosentin ansiotulot ovat alle 60 000 euroa. Tyypillisin vuotuinen pääomatulo ennen veroja vuokra-asunnoista on 2000-4999 euroa.
Maaseutumaisissa kunnissa ARA-asunnoista on monin paikoin ylitarjontaa.
ARA myöntää valtion korkotukilainaa vuokratalojen rakentamiseen kunnille ja yleishyödyllisille yhteisöille. Laina kattaa 80-95 prosenttia rakentamiskustannuksista.
Vuokralaisten valinta perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen, jossa etusijalle ovat asunnottomat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat.
ARA-vuokra-asunnoista ylitarjontaa on 52 kunnassa, jotka Tilastokeskus on luokitellut tilastollisessa kuntaryhmityksessä maaseutumaisiksi, eniten Hankasalmella ja Multialla. Lievää ylitarjontaa on 44 kunnassa. Tilanne on tasapainoinen 23 kunnassa. Melko kireä tilanne on vain yhdessä maaseutukunnassa, Pöytyällä.
”ARA-indeksi mittaa ensisijaisesti kuntien ARA-asuntojen markkinatilannetta, mutta se vastannee markkinatilannetta vapailla markkinoilla”, sanoo Ahola.
55 Manner-Suomen kunnan tiedot puuttuvat ARA-indeksistä. Ahvenanmaa ei ole siinä mukana, koska siellä ei ole ARA-asuntoja.
Valtion tuella rakennetut ARA-vuokra-asunnot vähenevät hiljalleen. Maaseutukunnissa niitä myydään ja puretaan, eikä uusia juuri nouse tilalle.
Suomessa on Aholan mukaan jo muutama kunta, jossa ei ole ARA-asuntoja.
Kymmenen vuoden päästä monessa pienemmässä kunnassa ei enää ole ARA-asuntoja, arvioi Hassi.
”Kymmenissä kunnissa on tällä hetkellä alle sata normaalia ARA-vuokra-asuntoa. Niitä enää harvoin peruskorjataan säänneltyyn käyttöön. Joko ne myydään tai puretaan.”
ARA-asuntokantaa on pitkään juustohöylätty pienemmäksi ARAn purkuavustuksilla ja Valtiokonttorin myöntämillä tervehdyttämistoimilla, esimerkiksi osittaisella lainojen anteeksiantamisella.
”Vanhusten asunnoille on kysyntää maaseutukunnissakin.”
Valtion tukemana vuokra-asuntoja on rakennettu 1990-luvun jälkeen pääosin vain isoihin kaupunkeihin, sanoo Parkkonen.
”Jos uutta energiatehokasta ja esteetöntä rakennuskantaa voi rakentaa vain kasvukeskuksiin, se vahvistaa alueiden polarisaatiota Suomessa.”
Ahola kertoo, että ARA lainoittaa kasvukeskuksia ja rakennemuutosalueita, joille syntyy uusia työpaikkoja.
”Poikkeus ovat erityisryhmien asunnot. Vanhusten asunnoille on kysyntää maaseutukunnissakin.”
ARA-rahoitusta ei saa pikkukunnissa peruskorjauksiin tai uudisrakentamiseen ilman kunnan takausta lainoille.
”Koko järjestelmä on vinksahtanut vinoon siinä mielessä, että kunnat joutuvat paitsi takaamaan, usein myös pääomittamaan vuokrataloyhtiöitä merkittävästikin, myös purkukustannusten vuoksi. Tällöin kunta käytännössä tukee asumista, vaikka ajatus on, että asunnot olisivat omakustanteisia ja kattaisivat vuokrilla omat menonsa”, Hassi sanoo.
”Kunnat joutuvat tekohengittämään vanhaa järjestelmää, josta aika on ajanut ohi kaupungistumisen 2. aallon myötä.”
”Vuokra-asuntojen tukeminen ei sinänsä ole kunnan asia.”
”Maaseutukunnissa ARA-vuokra-asunnot eivät ole enää kohtuuhintaisia.”
Suomi oli sotien jälkeen pääomaköyhä maa. Asuntorakennustuotannon valtuuskunta Arava perustettiin vuonna 1949 sosiaaliseen asuntotuotantoon eli kohtuuhintaisten asuntojen tuottamiseen. ARA:ksi nimi muuttui vuonna 1993.
Suomen noin 3,2 miljoonasta asunnosta lähes kolmasosa on rakennettu valtion arava- tai korkotukilainalla. Valtion tuella on vuodesta 1949 lähtien rakennettu 445 000 omistusasuntoa, 590 000 vuokra-asuntoa ja 55 000 asumisoikeusasuntoa.
”Maaseutukunnissa ARA-vuokra-asunnot eivät ole enää kohtuuhintaisia. ARA on halvempi isoissa kaupungeissa ja maakuntakeskuksissa”, Ahola sanoo.
Yli puolessa Suomen kunnista ARA-vuokra-asunto on kalliimpi kuin yksityinen vuokra-asunto. Taustalla on ARA-talojen omakustannusperiaate: kunnan vuokrataloyhtiön pitää kattaa kulunsa. Vuokrien nostaminen voi kuitenkin entisestään pahentaa asuntojen vajaakäyttöä.
ARA-asunnot ovat myös liian isoja nykymakuun. Ne ovat kaksioita ja kolmioita, kun nyt 60 prosenttia asunnon hakijoista on yksinasujia, Ahola sanoo.
Aiemmin Ara-asuntoja ei ole rakennettu paraatipaikoille vaan esimerkiksi tehdasalueiden lähistölle, Parkkonen kertoo.
ARA-asuntojen purkaminen alkoi yleistyä viisi vuotta sitten.
Nykyinen ARA-asuntokanta on 1980-90-luvulla rakennettua. Valtion rahoittamia vuokra-asuntoja nousi eniten 1970-luvulla, Ahola kertoo. Suuri osa silloin rakennetuista ARA-asunnoista on jo vapautunut sääntelystä ja siirtynyt tilastoissa vapaarahoitteisten asuntojen puolelle.
ARA-asuntojen purkaminen alkoi yleistyä viisi vuotta sitten, Ahola kertoo.
Asunnot vapautuvat sääntelystä 40 vuodessa. ARA myös vapauttaa tuhansia asuntoja vuodessa ARA-statuksesta. Vapauttamisen edellytyksenä on, että se edistää asuntomarkkinoiden toimivuutta, ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä ja siitä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä.
Sääntely sisältää asukasvalinnan sosiaalisin perustein, vuokran määrityksen niin, että se kattaa kustannukset ja rajoitukset luovutusoikeuteen.
”Mitä hyvinvointialue tekee, jos kunnan alueella ei ole toimijaa?”
Kuntien vuokrataloyhtiöt tekevät paljon yhteistyötä sosiaalitoimen kanssa. Nyt pitää miettiä, kuka niihin investoi hyvinvointialueen sisällä, Hassi sanoo.
”Jos ihmiset jäävät asunnottomiksi tai heidän on hyvin vaikea hoitaa asumisen ongelmia, mitä hyvinvointialue tekee, jos kunnan alueella ei ole toimijaa?”
”Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Kunnilla on hyvä olla tietty määrä ARA-asuntoja asukkaille, jotka eivät pärjää asuntomarkkinoilla”, Ahola sanoo.
Vuokralla asuvien osuus pienentynyt maaseutukunnissa
Suomen 953 000 vuokra-asunnosta 38 prosenttia omistivat 2020 kotitaloudet ja yksityiset sijoittajat, 25 prosenttia ammattimaiset sijoittajat ja 37 prosenttia kunnat ja muut tuetut omistajat.
Vuokralla asui 2020 maaseutumaisissa kunnissa 96 579 ihmistä. Maaseutumaisissa kunnissa vuokralla asuvien osuus on pienentynyt vuoden 2005 noin 16 prosentista 14 prosenttiin vuonna 2020.
Maaseutumaisissa kunnissa vuokralla asuvien määrä on vähentynyt, kaupunkimaisissa ja taajaan asutuissa kunnissa kasvanut 2010-2020.
Arava- tai korkotukivuokra-asunnossa asuvien määrä on vähentynyt 2010-2020 17 000 ihmisellä maaseutumaisissa kunnissa. Muissa vuokra-asunnossa asuvien määrä on kasvanut samassa ajassa 13 000 hengellä. Omistusasunnoissa asuvien määrä on pudonnut 66 000 henkilöllä.
Lähde: Tilastokeskus, KTI Kiinteistötiedon raportti
Artikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
